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PRIMA DI ACQUISTARE

Prima di acquistare un immobile é sicuramente utile avere piú informazioni possibili sullo stesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio che redige l’atto di vendita nella sua pubblica funzione di garanzia, é importante sapere che la FARE IMMOBILIARE mette a disposizione dei suoi clienti tutti gli strumen1i per conoscere la situazione di un immobile. Per esempio, effettuando un’ispezione ipotecaria é possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di “formalitá” presenti nei Registri immobiliari. Quando si parla di “formalitá”, si fa riferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni:

  • le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, una vendita) o si costituisce un diritto (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile.
  • un’iscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui).
  • l’annotazione é fatta alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignora­menti). In sintesi, con l’ispezione ipotecaria e possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

IL CONTRATTO PRELIMINARE

In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito é quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta sostanzialmente di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanzia­mento (un mutuo) oppure il venditore é in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare é appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  • L’ imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
  • L ‘imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il preliminare é stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quondo il contratto prevede un paga­mento, e dovuta l ‘imposta proporzionale di registro:

  • 0,50% sulle somme previste a  titolo di caparra confirmatoria.
  • 3% delle somme previste a tilolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietá. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costitu­isca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del com­pratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attivitá. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:

  • ai contratti preliminari.
  • all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta sono di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono invece soggetti a registrazione:

  • gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
  • la proposta di acquisto
  • l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

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LE IMPOSTE SULL ‘ACQUISTO

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore privato o da un impresa e sono di importo inferiore quando si acquista la prima casa.
Se il venditore é un privato, lo vendita é assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore é un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:

  • esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
  • soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno piú basse, e cioé:

• nel caso di acquisto da  privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
– imposta di registro del 2%
– imposta ipotecaria fisso di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
• nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva
– Iva al 4%
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– imposta di registro fissa di 200 euro

QUANDO SI VERSANO LE IMPOSTE

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE

Quando la vendita della casa é soggetta a Iva, la base imponibile é costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attivitá commerciali artistiche o professionali, l’acquirente puó scegliere -richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’ imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze
  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)

PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici prima casa possono essere perse, con la necessità di versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa.
Questo puó accadere se:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false

  • l’abitazione é venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo.
  • non venga trasferita la residenza nel Comune ove é situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto

LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE PAGATA ALL’AGENZIA IMMOBILIARE

I compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione prin­cipale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro.
Se l’unita immobiliare é acquistata da piú persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.
Il beneficio, pertanto, puó essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei propri­etari.
In particolare, nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietá, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non e indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo.
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’in­tero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.