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BEFORE AQUISITION

Prima di acquistore un immobile é sicuromente utile avere piú informozioni possibili sullo stesso e, soprattulto, occertarsi di effettuare l’ocquisto dol legittimo proprietorio. Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notoio che redige l’atto di vendito. nello suo pubblico funzione di garanzio, é importante sapere che la FARE IMMOBILIARE melle a disposizione dei suoi clienti tutti gli strumen1i per conoscere la situozione di un immobile. Per esempio, effettuondo un’ispezione ipotecaria é possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di “formalitá” presentí nei Registri immobiliari. Quondo si parla di “formalilá”, si fa riferimento alle trascrizioni, olle iscrizioni e alle onnotozioni:

  • le trascrizioni vengono effeltuate quando si trasferisce (per esempio, una vendita) o si costituisce un diritto (per esempio, l’usufrulto) su un bene immobile.
  • un’iscrizione fa seguito olla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui).
  • l’annotazione é !atta alla modifico di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignora­menti). In sintesi, con l’ispezione ipotecaria e possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e lo presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

IL CONTRATIO PRELIMINARE

In !ante occosioni. un passaggio che precede il rogilo é quello del conlratto preliminore (il cosiddello “compromesso”). Si !ratio, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano recíprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendila. 11 trasferimento del diritto di proprieto sull’immobile si avro solo con la firma di quesl’ultimo. Di regola, il preliminare viene stipuloto quando non e possibile la vendila immediata: perché, ad esempio, l’acquirenle e in cerca di un finanzia­mento [un mutuo) oppure il venditore é in atiesa che gli venga consegnata uno nuova casa. 11 motivo per il quale si stipula il preliminare é appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. 11 contralto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  • !’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
  • !’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni l 00 righe.

Se il preliminare é stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguito dal notaio entro trente giorni. Quondo il contralto prevede un paga­mento, e dovuta !’imposta proporzionale di registro:

  • 0,50% sulle somme previste o titolo di caparra confirmatorio.
  • 3% delle somme previste a tilolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi. dall’imposta dovuta per la regislrazione del contratto definitivo soro poi detratta quello pogata sul preliminare.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Come dello prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasfer mento della proprietá. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costitu­isca sullo slesso dirilli reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoleca. In questi casi, il comprotore potro chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni. non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di lrovarsi in una siluazione del genere, la legge melte a disposizione lo slrumento della lrascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, evenluoli vendile dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a fovore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del com­pratore. Per la trascrizione del preliminare e necessario l’intervento del notaio. In questo caso. all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposla ipotecaria di 200 euro e delle 1asse ipotecarie di 35 euro,

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

1 mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendila stipulati a seguito dello loro attivitá. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere lo registrazione nasce con referimento:

  • ai contratti preliminari.
  • oll’accettozione della proposta, quando le clousole inserite nello schema di proposta siono di per sé sufficienti e necessorie o determinare la conclusione di un contralto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetli o registrazione:

  • gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
  • la proposta di acquisto
  • l’accettazione della proposta che non sio di per sé sufficienle a determinare la conclusione di un contratlo preliminare di compravendita.

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LE IMPOSTE SULL ‘ACQUISTO

Le imposte da versare quando si ocquisla casa dipendono da vari fattori. Sono diverse. per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore ·’privoto” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquisto la “primo caso”.
Se il venditore é un privato, lo vendita é assoggettota all’imposta di registro del 9% e olle imposte ipotecaria e cotastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore é un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potra essere:

  • esente da lva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
  • soggetta a lva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le obitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipo1ecaria e cotostale sono pari a 200 euro ciascuna.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno piú basse, e cioé:

• nel caso di ocquisto do privato (o da impresa, ma con vendito esente da lva)
– imposto di registro del 2%
– imposto ipotecaria fisso di 50 euro
– imposto catastale fissa di 50 euro
• nel caso di ocquisto da impresa, con vendita soggetta a lva
– lva al 4%
– imposto ipotecaria fisso di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– imposto di registro fissa di 200 euro

QUANDO SI VERSANO LE IMPOSTE

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versote dal notaio al momento della registrazione dell’allo.

IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE

Quando lo vendita della casa é soggelta a lva la base imponibile é coslituito dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricoti a uso abitativo e delle relotive pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di altivitá commerciali, artistiche o professionali, l’acquirenle puó scegliere -richiedendolo al nolaio rogante – di calcolare !’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
11 valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastole (rivalutato del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relotive pertinenze
  • 120 per i fabbricati (non primo casa) appartenenti ai gruppi catastoli A e C (escluse le categorie A/l O e C/1)

PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici ··prima casa” possono essere perse, con la necessito di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa.
Questo puó accadere se:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false

  • l’obitazione é venduta o donota prima che siano trascorsi cinque anni dalla dala di acquisto, o meno che, entro un anno, non si r acquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitozione principole. 11 requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui vengo stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contralto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene. ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contralto definitivo
  • non venga trasferita lo residenza nel Comune ove é silualo l’immobile entro diciotto mesi dall’acquislo

LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE PAGATA ALL’AGENZIA IMMOBILIARE

1 compensi, comunque denominali, pogati a soggetti di intermediozione immobiliare per l’ocquisto dell’immobile da adibire ad abilazione prin­cipale sono delroibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro.
Se l’unita immobiliare é acquistata da piú persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprieto.
11 beneficio, perianto, puó essere ottribuito al proprielario dell’immobile, in percentuale, qualora lo fattura risulti inlestata almeno a uno dei propri­etori.
In particolare, nell’ipotesi di:

  • !altura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietá, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non e indícalo nella !altura, sora necessario integrare il documento annotandovi i dali di quest’ultimo
  • immobile intestoto a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’in­tero importo all’unico proprietario soro necessario integrare la fatturo, annotando che l’onere per l’intermediazione e stato sostenuto interamente da quesl’ultimo
  • !altura inteslata esclusivamenle a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le
    spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.